2010年4月10日 星期六
轉貼:評台灣的房地產發展歷史
【 原创: 永结同心 只看楼主(-1) 2009-12-08 10:07 淘股论坛 浏览/回复1264/22 复制分享 】 收藏 14 推荐3 加油券0/1 先看看台湾的情况
台湾的土地价格从民国 87 年以来逐年下跌。今年3 月全省地价大概只有 87 年同月的82.5 %，台北市与高雄市则只有同期的九成。
至于房地产价格的跌幅就更大了。这是一个典型房地产泡沫现象。
到底是哪些因素造成的呢？
房地产价格下跌，当然是因为这项产品供过于求。
首先看台湾核发建筑物住宅使用执照件数，从民国 82 年达到 4.5 万件后，就逐年下降，去年剩不到 1.5 万件；至于使用执照总楼板面积也是从 83 年以后逐年下滑。因此，从流量观点，台湾每年净增加的房屋量大幅减少，但价格仍跌，表示每年房屋市场的供给仍大于需求。这部分的房屋供给是从哪里来的呢？当然是过去建好但未使用的余（空）屋仍多。过去空屋会不断累积，但价格却仍步步走高，当然来自源源不断的需求，而买房子如果不是拿来自己用或租给别人，而是等着卖，那么即使空着也没关系。因此整个关键在于为什么有那么多人对房地产有投机性需求，总相信自己买的房子必会有人以更高价接手。这就好象老鼠会一样，但万一自己是那最后一只老鼠呢？结果是手中的不动产真的成为不具流动性的财产了。对总体经济的影响呢？去年全省余屋有 120 多万户，每户以 300 万元计算，空屋的价值有 3.6 兆元，跟我们以美元汇率一比 30 计算的外汇存底相当。很难想象事情怎么会这样。成因为何？
不外乎是列几个因素。
(1)持有房屋的成本非常低，表示即使没有人住也没关系。我们国家的土地税制非常不合理。虽然说地价税率是按国父中山先生认为颇合理的1%来计算，但它的税基申报地价，却是公告地价的八成。公告地价又只有公告现值的二成至二成五；而过去土地价格飙涨时，公告现值又只有市场的一半到八成。如果是自用住宅，那么整个税率还可以再打八折，只有原地价税的二成。这样算下来我们的房地产税赋实在是低得可以，君不见有多少土地、空屋任其荒芜，不卖就是不卖，因为房屋上涨利益实在太大，而且土增税还可以用各种方法规避，难怪有好长一段时间最好的投资方法就是买地、买房屋。
(2)农地不当管制，造成土地稀少假像，间接促成地价上涨。根据民国 85 年经建会资料，当时全台湾土地有63% 是山林保育地（不能，也不应开发），农地占 25 %，住宅与商业用地只占3.08%。谁说台湾地狭人稠，果真如此，那是我们把可用土地都划给农业使用了！如果规划得好，让出十分之一的农地，你我生活土地使用面积可增加三分之二，但是我们为什么把情况搞得这么糟
(3)过去国人有钱时，不像今天有那么多样的投资工具。太多的钱追逐太少的东西，那样东西的价格一定变得很离谱，股市与房市不都如此。最后也许有人会说，都怪国人把资金移到国外去了，如果资金都留下来，那个泡泡还会继续长大吗？唉，日本资金外流没我们严重（我们还有许多流入的外资呢），但房价跌得比我们凶，又怎么说呢？这样看来，要解决国内房地产问题还真不容易。
台湾当时房地产价格飙升的一个解释
我认为薛琦对这问题的逻辑有很大的问题，民众成本太低?? 农地不当管制??过去投资标的太少??个人觉得满好笑的。
事实上，泡沫这两字已经被过渡滥用。何谓价格的泡沫？亚当史密斯所说的“一只看不见的手”难道失灵了吗？以我的观察，市场上绝大部份对这类问题的答案都是事后马后炮，显少真正点到重点，甚至大部份这些问题的分析都是建立在错误的理论上。反正结果已经确定了，事后找的答案怎么看都有道理。
根据史可生在大审判中指出，美国1930年代的经济大崩盘，所有经济学家中只有奥国经济学派准确预测出。在崩盘前几年米赛斯被某家银行邀请担任总裁，他婉拒的理由是，他并不想留下臭名；而海耶克在26、27年就已经呼吁经济是个大泡沫。在经济大好时，你根本找不到不好的经济数据，因为关键不在这。Soros有句话足以涵盖，“经济历史是由一幕幕的插曲构成，它们都是奠基于谬误与谎言，而不是真理。这代表赚大钱的途径。我们仅需要辨识前为错误的趋势，顺势操作，并在它被拆穿以前及时脱身”。大部份人都不懂上面所说的真正意思，因为这是个凯恩斯的时代。凯恩斯让政府有足以令人说服的理由来掌握权力，说白话点，当政府利用升降息来控制货币，并干预汇率，我们就是个处在一个虚假与谎言的环境中，不论它看起来是繁荣或者萧条的。多数人已经忘了，利率和汇率本来就是市场的一部份，它本身也有供需也会自动调节。但是曾几何时，政府的权力已经大到可以用人为方式试图控制整个经济。别忘了，金融风暴时，东南亚各国最后放弃以高利率紧盯美元的联系汇率，改为自由市场的浮动汇率，正是警告政府想要人为控制汇率的后果。现在被媒体所称的低利率时代来临，不是政府制造出来的吗?!低利率造成货币贬值，政府为了刺激出口而降息不惜牺牲全体大众的利益，却没人知道政府才是凶手。
十多年前的台湾经济，本质上和美国1920年代的大繁荣是一样的，都是在经济良性发展的情况下再被政府创造出来的通膨货币所过渡驱动。当金本位被放弃后，过渡的信用扩张就已经成为无法避免的宿命，因为政府不是上帝。许多人根本无法想象经济繁荣却物价下跌的情况。当科技越来越进步会让消费者的价格越来越便宜，计算机售价半年内可以降40%的情况下；一只铅笔用了斯里兰卡石墨、俄勒冈木头、油菜仔与氯化硫做的橡皮，只要5元不到；世界贸易不断找寻更低成本制造时，甚至“供给过剩”已被随时挂在嘴边的同时，何以民生物价每年却以“缓和的通膨”成长??答案太明显了，这就是政府一手创造出来的。央行的职责在打击通膨，讽刺的是，他却无法不用通膨的手段刺激经济，当刺激后造成不能忍受的通膨，再将市场资金抽回。这才是真正主因。
来看看台湾房地产是如何涨起来的，在民国74年-76年上半年，代表狭义货币供给额的M1b年增率，几乎每个月都加速成长甚至在整个75年间的年增率持续在30%-55%。对照这10年来显少几个月会超过20%来看，可见当时市场资金有多浮滥，市场资金浮滥的最大关键就是央行。央行利用法定银行体系准备金的方式来控制整体市场资金，当央行要创造货币时，就降银行的贴现利率或者在公开市场买进证券。就准备金的角度而言，央行本身就已经是在制造通膨，因为当银行向央行贴现时，央行只不过以自己的名义做担保开一张支票就算数，甚至常常是直接印钞票支付。在米赛斯理论中清楚指出，由信用扩张所驱动的经济繁荣必定会造成物价不断攀升。
首先央行因为增加银行的准备金，所以银行体系就可以原来的存款水准但制造更多的放款。此时生产者会先得到额外的资金，资方一些原本不可行的计划现在得以因此额外放款而实行，于是生产者物价会因生产者的需求增加先上扬。于是劳动市场就业增加，消费需求也将增加，故消费者物价跟着上扬。企业界看到物价上涨非常高兴以为是需求增加，故增加更多的供给和从事更多投资，银行又提供更多的放款，物价更进一步再上扬。消费者发现东西越来越贵，当这趋势越来越明显时，民众就会出现囤积实物的倾向，开始步入恶性通膨的后尘。于是市场资金将流向最足以对抗通货膨胀的对象，像股票、房地产、黄金等。于是房地产、股市狂飙，当银行提供更多货币时，此繁荣就将持续，此时正是所谓的的经济大繁荣时期。但同时且不幸的，原本社会的资本财将被不当的(因为此乃货币过渡驱动)消耗更多，也就是说，此时的经济在繁荣的同时已经被伤害。(崩盘后再更进一步加深的伤害)
当政府体会到通膨已经发生时，为了避免通货膨胀对国家经济造成更严重伤害，于是开始升息抽回准备金将市场资金抽离，经济扩张结束。在民国76年-79年，央行连续非常快速的将市场资金抽回，货币供给年增率大幅下降，同时在政策上像是郭婉容事件也同步进行，也宣告在此时期飙涨的股市、房市将告一段落。在股市、房市回跌的过程，代表的是价格将恢复正常水准，因为过去的高点只是个货币扩张所建立的泡沫。同时，股价与房价的下跌将会伤害经济，建商许多在市场资金充沛时所已兴建好来不及卖，或在兴建中，却因银行体系紧缩银根后无法再继续，所造成的财富浪费；亦或民众的财富、储蓄浪费或消费在不合理的泡沫上，整体经济被伤害是必然结果。但是，价格的下跌是不可避免的，因为这是恢复市场正常运作与供需的必要过程，经济在此时才得以沉淀。价格下跌的越快，市场就能越快的恢复正常。
台湾在意识到泡沫已形成之时，快速将资金抽回，所以虽然伤害已造成但进一步的伤害会被抑制，经济也能较迅速恢复元气；反观日本，在货币大幅供给下房地产狂飙、股市上了3万8千点后，政府未能紧缩银根却仍然让货币持续宽松，甚至以更大的赤字与负债试图刺激经济，这是日本最大的致命伤，因为大量资源与财富被消耗在慢速消退的泡沫中。值得一提的，房地产价格涨的慢也跌的较慢，房市景气恢复也不易的原因之一是房地产并无法放空。
本文是转帖，我虽然不懂得其中的道理，但是，我却记下来了：
1.经济体系的波浪状变动，在经济萧条【衰退】之后又是经济繁荣，这是不断尝试扩张信用而降低市场毛利率的必然结果。以扩张信用带来的经济繁荣，绝对无法避免最后的崩解。唯一的选择仅有：自愿放弃进一步的信用扩张而使危机较早到来，或是稍后等待整体货币的全然瓦解。
2.当政府体会到通膨已经发生时，为了避免通货膨胀对国家经济造成更严重伤害，于是开始升息抽回准备金将市场资金抽离，经济扩张结束。
3.宣告在此时期飙涨的股市、房市将告一段落。价格的下跌是不可避免的。
我相信房价还会涨，因为央行大闸放水，洪水般的钞票会淹没世间所有的东西，无论是房地产、股市还是食用油、自来水，直到钞票淹没了大众的鼻息，到了窒息的时候，央行关闸，繁荣告以段落，经济才能沉淀~~
【 · 转贴 永结同心 只看该作者(-1) 2009-12-16 08:47】 【 · 原创: 无踪短刀 只看该作者(-1) 2009-11-23 20:23】
日本东京1989年泡沫前夕，GDP一度达到5万亿美元，曾接近美国经济的三分之二,当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价,一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管.
后泡沫破裂,1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。 到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
20年过去了，日本经济至今也未能彻底走出阴影。 人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
目前GDP相当于美国三分之一的中国，地产是美国的110%,与日本泡沫最强时相比，相当于其65%的泡沫度，处于泡沫的加速期（相当于日本的1985年的情况）。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。日本的房地产价格大概是1993年达到峰值的，比股市晚了数年，但也跌得更惨。现在不少房地产的价格大概相当于峰值时的1/6左右。
台湾的土地价格从民国 87 年以来逐年下跌。今年3 月全省地价大概只有 87 年同月的82.5 %，台北市与高雄市则只有同期的九成。
至于房地产价格的跌幅就更大了。这是一个典型房地产泡沫现象。
到底是哪些因素造成的呢？
房地产价格下跌，当然是因为这项产品供过于求。
首先看台湾核发建筑物住宅使用执照件数，从民国 82 年达到 4.5 万件后，就逐年下降，去年剩不到 1.5 万件；至于使用执照总楼板面积也是从 83 年以后逐年下滑。因此，从流量观点，台湾每年净增加的房屋量大幅减少，但价格仍跌，表示每年房屋市场的供给仍大于需求。这部分的房屋供给是从哪里来的呢？当然是过去建好但未使用的余（空）屋仍多。过去空屋会不断累积，但价格却仍步步走高，当然来自源源不断的需求，而买房子如果不是拿来自己用或租给别人，而是等着卖，那么即使空着也没关系。因此整个关键在于为什么有那么多人对房地产有投机性需求，总相信自己买的房子必会有人以更高价接手。这就好象老鼠会一样，但万一自己是那最后一只老鼠呢？结果是手中的不动产真的成为不具流动性的财产了。对总体经济的影响呢？去年全省余屋有 120 多万户，每户以 300 万元计算，空屋的价值有 3.6 兆元，跟我们以美元汇率一比 30 计算的外汇存底相当。很难想象事情怎么会这样。成因为何？
不外乎是列几个因素。
(1)持有房屋的成本非常低，表示即使没有人住也没关系。我们国家的土地税制非常不合理。虽然说地价税率是按国父中山先生认为颇合理的1%来计算，但它的税基申报地价，却是公告地价的八成。公告地价又只有公告现值的二成至二成五；而过去土地价格飙涨时，公告现值又只有市场的一半到八成。如果是自用住宅，那么整个税率还可以再打八折，只有原地价税的二成。这样算下来我们的房地产税赋实在是低得可以，君不见有多少土地、空屋任其荒芜，不卖就是不卖，因为房屋上涨利益实在太大，而且土增税还可以用各种方法规避，难怪有好长一段时间最好的投资方法就是买地、买房屋。
(2)农地不当管制，造成土地稀少假像，间接促成地价上涨。根据民国 85 年经建会资料，当时全台湾土地有63% 是山林保育地（不能，也不应开发），农地占 25 %，住宅与商业用地只占3.08%。谁说台湾地狭人稠，果真如此，那是我们把可用土地都划给农业使用了！如果规划得好，让出十分之一的农地，你我生活土地使用面积可增加三分之二，但是我们为什么把情况搞得这么糟
(3)过去国人有钱时，不像今天有那么多样的投资工具。太多的钱追逐太少的东西，那样东西的价格一定变得很离谱，股市与房市不都如此。最后也许有人会说，都怪国人把资金移到国外去了，如果资金都留下来，那个泡泡还会继续长大吗？唉，日本资金外流没我们严重（我们还有许多流入的外资呢），但房价跌得比我们凶，又怎么说呢？这样看来，要解决国内房地产问题还真不容易。
台湾当时房地产价格飙升的一个解释
我认为薛琦对这问题的逻辑有很大的问题，民众成本太低?? 农地不当管制??过去投资标的太少??个人觉得满好笑的。
事实上，泡沫这两字已经被过渡滥用。何谓价格的泡沫？亚当史密斯所说的“一只看不见的手”难道失灵了吗？以我的观察，市场上绝大部份对这类问题的答案都是事后马后炮，显少真正点到重点，甚至大部份这些问题的分析都是建立在错误的理论上。反正结果已经确定了，事后找的答案怎么看都有道理。
根据史可生在大审判中指出，美国1930年代的经济大崩盘，所有经济学家中只有奥国经济学派准确预测出。在崩盘前几年米赛斯被某家银行邀请担任总裁，他婉拒的理由是，他并不想留下臭名；而海耶克在26、27年就已经呼吁经济是个大泡沫。在经济大好时，你根本找不到不好的经济数据，因为关键不在这。Soros有句话足以涵盖，“经济历史是由一幕幕的插曲构成，它们都是奠基于谬误与谎言，而不是真理。这代表赚大钱的途径。我们仅需要辨识前为错误的趋势，顺势操作，并在它被拆穿以前及时脱身”。大部份人都不懂上面所说的真正意思，因为这是个凯恩斯的时代。凯恩斯让政府有足以令人说服的理由来掌握权力，说白话点，当政府利用升降息来控制货币，并干预汇率，我们就是个处在一个虚假与谎言的环境中，不论它看起来是繁荣或者萧条的。多数人已经忘了，利率和汇率本来就是市场的一部份，它本身也有供需也会自动调节。但是曾几何时，政府的权力已经大到可以用人为方式试图控制整个经济。别忘了，金融风暴时，东南亚各国最后放弃以高利率紧盯美元的联系汇率，改为自由市场的浮动汇率，正是警告政府想要人为控制汇率的后果。现在被媒体所称的低利率时代来临，不是政府制造出来的吗?!低利率造成货币贬值，政府为了刺激出口而降息不惜牺牲全体大众的利益，却没人知道政府才是凶手。
十多年前的台湾经济，本质上和美国1920年代的大繁荣是一样的，都是在经济良性发展的情况下再被政府创造出来的通膨货币所过渡驱动。当金本位被放弃后，过渡的信用扩张就已经成为无法避免的宿命，因为政府不是上帝。许多人根本无法想象经济繁荣却物价下跌的情况。当科技越来越进步会让消费者的价格越来越便宜，计算机售价半年内可以降40%的情况下；一只铅笔用了斯里兰卡石墨、俄勒冈木头、油菜仔与氯化硫做的橡皮，只要5元不到；世界贸易不断找寻更低成本制造时，甚至“供给过剩”已被随时挂在嘴边的同时，何以民生物价每年却以“缓和的通膨”成长??答案太明显了，这就是政府一手创造出来的。央行的职责在打击通膨，讽刺的是，他却无法不用通膨的手段刺激经济，当刺激后造成不能忍受的通膨，再将市场资金抽回。这才是真正主因。
来看看台湾房地产是如何涨起来的，在民国74年-76年上半年，代表狭义货币供给额的M1b年增率，几乎每个月都加速成长甚至在整个75年间的年增率持续在30%-55%。对照这10年来显少几个月会超过20%来看，可见当时市场资金有多浮滥，市场资金浮滥的最大关键就是央行。央行利用法定银行体系准备金的方式来控制整体市场资金，当央行要创造货币时，就降银行的贴现利率或者在公开市场买进证券。就准备金的角度而言，央行本身就已经是在制造通膨，因为当银行向央行贴现时，央行只不过以自己的名义做担保开一张支票就算数，甚至常常是直接印钞票支付。在米赛斯理论中清楚指出，由信用扩张所驱动的经济繁荣必定会造成物价不断攀升。
首先央行因为增加银行的准备金，所以银行体系就可以原来的存款水准但制造更多的放款。此时生产者会先得到额外的资金，资方一些原本不可行的计划现在得以因此额外放款而实行，于是生产者物价会因生产者的需求增加先上扬。于是劳动市场就业增加，消费需求也将增加，故消费者物价跟着上扬。企业界看到物价上涨非常高兴以为是需求增加，故增加更多的供给和从事更多投资，银行又提供更多的放款，物价更进一步再上扬。消费者发现东西越来越贵，当这趋势越来越明显时，民众就会出现囤积实物的倾向，开始步入恶性通膨的后尘。于是市场资金将流向最足以对抗通货膨胀的对象，像股票、房地产、黄金等。于是房地产、股市狂飙，当银行提供更多货币时，此繁荣就将持续，此时正是所谓的的经济大繁荣时期。但同时且不幸的，原本社会的资本财将被不当的(因为此乃货币过渡驱动)消耗更多，也就是说，此时的经济在繁荣的同时已经被伤害。(崩盘后再更进一步加深的伤害)
当政府体会到通膨已经发生时，为了避免通货膨胀对国家经济造成更严重伤害，于是开始升息抽回准备金将市场资金抽离，经济扩张结束。在民国76年-79年，央行连续非常快速的将市场资金抽回，货币供给年增率大幅下降，同时在政策上像是郭婉容事件也同步进行，也宣告在此时期飙涨的股市、房市将告一段落。在股市、房市回跌的过程，代表的是价格将恢复正常水准，因为过去的高点只是个货币扩张所建立的泡沫。同时，股价与房价的下跌将会伤害经济，建商许多在市场资金充沛时所已兴建好来不及卖，或在兴建中，却因银行体系紧缩银根后无法再继续，所造成的财富浪费；亦或民众的财富、储蓄浪费或消费在不合理的泡沫上，整体经济被伤害是必然结果。但是，价格的下跌是不可避免的，因为这是恢复市场正常运作与供需的必要过程，经济在此时才得以沉淀。价格下跌的越快，市场就能越快的恢复正常。
台湾在意识到泡沫已形成之时，快速将资金抽回，所以虽然伤害已造成但进一步的伤害会被抑制，经济也能较迅速恢复元气；反观日本，在货币大幅供给下房地产狂飙、股市上了3万8千点后，政府未能紧缩银根却仍然让货币持续宽松，甚至以更大的赤字与负债试图刺激经济，这是日本最大的致命伤，因为大量资源与财富被消耗在慢速消退的泡沫中。值得一提的，房地产价格涨的慢也跌的较慢，房市景气恢复也不易的原因之一是房地产并无法放空。
本文是转帖，我虽然不懂得其中的道理，但是，我却记下来了：
1.经济体系的波浪状变动，在经济萧条【衰退】之后又是经济繁荣，这是不断尝试扩张信用而降低市场毛利率的必然结果。以扩张信用带来的经济繁荣，绝对无法避免最后的崩解。唯一的选择仅有：自愿放弃进一步的信用扩张而使危机较早到来，或是稍后等待整体货币的全然瓦解。
2.当政府体会到通膨已经发生时，为了避免通货膨胀对国家经济造成更严重伤害，于是开始升息抽回准备金将市场资金抽离，经济扩张结束。
3.宣告在此时期飙涨的股市、房市将告一段落。价格的下跌是不可避免的。
我相信房价还会涨，因为央行大闸放水，洪水般的钞票会淹没世间所有的东西，无论是房地产、股市还是食用油、自来水，直到钞票淹没了大众的鼻息，到了窒息的时候，央行关闸，繁荣告以段落，经济才能沉淀~~
【 · 转贴 永结同心 只看该作者(-1) 2009-12-16 08:47】 【 · 原创: 无踪短刀 只看该作者(-1) 2009-11-23 20:23】
日本东京1989年泡沫前夕，GDP一度达到5万亿美元，曾接近美国经济的三分之二,当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价,一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管.
后泡沫破裂,1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。 到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
20年过去了，日本经济至今也未能彻底走出阴影。 人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
目前GDP相当于美国三分之一的中国，地产是美国的110%,与日本泡沫最强时相比，相当于其65%的泡沫度，处于泡沫的加速期（相当于日本的1985年的情况）。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。日本的房地产价格大概是1993年达到峰值的，比股市晚了数年，但也跌得更惨。现在不少房地产的价格大概相当于峰值时的1/6左右。
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